Nhà, phép tính & áp lực của công chức trẻ
10:53' 23/10/2009
|
|
"Nếu lấy giá nhà trung bình hiện nay tại Việt Nam so với thu nhập bình quân hàng năm của các công chức trẻ, thì cũng ngót 50 năm tích cóp mới có thể mua được nhà. Đây là một hiện tượng cực kỳ bất bình thường và rất tiêu cực".
Đó là chia sẻ của PGS.TS Trần Nam Bình, Giảng viên Trường Thuế vụ, thuộc Khoa Luật - Đại học Tổng hợp New South Wales (Australia).
 |
|
| PGS.TS Trần Nam Bình |
| Thưa PGS, ông thấy thị trường nhà đất Việt Nam đang ở trong tình trạng nào?
Các nhà kinh tế thường có thói quen trả lời rất "ba phải". Tôi sẽ tiếp tục truyền thống này khi trả lời câu hỏi này. Nhìn chung, thị trường nhà đất tại Việt Nam vừa bình thường, vừa không ổn lắm lại vừa cực kỳ bất bình thường. (Cười)
Thị trường nhà đất tại Việt Nam bình thường theo nghĩa giá cả dao động theo luật cung cầu và sự đầu cơ đất đai tùy thuộc rất nhiều vào các điều kiện và xu hướng kinh tế thế giới. Đây là một nhận định kinh tế thực chứng về sự hoạt động của thị trường.
Thị trường nhà đất tại Việt Nam không ổn lắm theo nghĩa yếu tố đầu cơ rất lớn so với mục đích sử dụng hiện tại. Tuy rằng đầu cơ nhà đất là một hiện tượng chung trong các thị trường tài sản khắp nơi trên thế giới nhưng mức độ đầu cơ tại Việt Nam rất cao vì Việt Nam trong thời kỳ chuyển đổi và luật pháp về đất đai và thuế chưa hoàn toàn minh bạch và đầy đủ. Vì thế, giá trị nhà đất có thể khác biệt rất nhiều so với giá trị nội tại của chúng (giá trị nội tại của nhà đất chính là giá trị hiện tại của luồng thu nhập trong tương lai của nhà đất).
Thị trường nhà đất tại Việt Nam cực kỳ bất bình thường theo nghĩa giá cả nhà đất quá cao so với thu nhập bình quân. Điều này dẫn tới một loạt các vấn đề khác, vừa kinh tế lẫn xã hội. Đơn cử, tôi chỉ xin nêu ra hai vấn đề dễ thấy như sau:
Khi đầu tư nhà đất và giá nhà đất quá cao, số lượng đầu tư vào sản xuất sẽ giảm đi, và do đó sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực cho việc phát triển kinh tế. Một vấn đề xã hội mà báo chí trong nước đã nhắc đến từ lâu là việc Nhà nước đền bù dân chúng (thường là nông dân) không đầy đủ khi trưng thu đất của nhân dân cho các dự án "công". Điều này sẽ làm tăng mức chênh lệch trong phân phối thu nhập và tài sản, và làm giảm tính ổn định - gắn kết của xã hội.
Hiện nay giá giao dịch nhà đất rất cao, vậy nhưng Nhà nước lại thu được khiêm tốn cho Ngân sách từ các giao dịch này. Theo ông, nên nhìn nhận vấn đề này như thế nào?
Điều này chỉ đúng phần nào trong quá khứ khi luật pháp Việt Nam chưa phát triển đầy đủ và minh bạch. Hiện nay, theo tôi hiểu, các việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất đều đã được chính thức hóa. Người mua phải đóng thuế trước bạ (stamp duty) và người bán phải trả thuế thu nhập cá nhân trên lợi nhuận (capital gains) từ nhà đất đầu tư (bán nhà mình ở mua nhà khác thì không phải trả thuế này).
Ngoài ra, chủ nhà đất đều phải đóng thuế nhà đất đều đặn theo Pháp lệnh Thuế Nhà đất ban hành từ năm 1994 (và sắp được thay thế bằng Luật Thuế Nhà đất 2010). Trên lý thuyết là vậy, dĩ nhiên, thu được bao nhiêu cho ngân sách cũng tùy thuộc vào các điều kiện kinh tế vĩ mô và khả năng thu thuế của Tổng cục Thuế.
Các chính sách thuế nói trên sẽ góp phần ít nhiều vào việc ổn định và lành mạnh hóa thị trường nhà đất. Tuy nhiên, cũng đừng đặt hy vọng quá cao vào các công cụ này vì chúng chỉ can thiệp phần nào vào nhu cầu nhà đất và không có tác động mạnh trên giá cả nhà đất. Để bổ sung các chính sách thuế, Chính phủ cũng cần thúc đẩy các chính sách làm tăng số cung của đất đai, thí dụ như xây dựng hạ tầng cơ sở vùng nông thôn, xa lộ và xe lửa cao tốc giữa các thành phố.
 |
| Nói là "nhà giá rẻ" thế nhưng hàng triệu người có thu nhập thấp cũng chỉ dám... mơ! |
Lương công chức trẻ cả đời không đủ mua nhà
Với thu nhập của các công chức trẻ hiện nay, để có một căn nhà là không hề dễ dàng. PGS chia sẻ gì về điều này?
Vâng, nếu chúng ta lấy giá nhà trung điểm tại Việt Nam, nhất là tại các thành phố lớn (nơi mà các công chức trẻ thường làm việc) chia cho thu nhập bình quân hàng năm của các công chức trẻ, tôi đoán chúng ta sẽ tìm ra một số năm không thua tuổi thọ của người Việt hiện nay là mấy.
Đây là một hiện tượng cực kỳ bất bình thường và rất tiêu cực nói chung. Thiếu khả năng mua nhà có thể dẫn đến các hiện tượng xã hội như con cái ở với cha mẹ lâu hơn, thanh niên lập gia đình trễ hơn, vợ chồng ít con hơn.v.v... Điều này cũng có khía cạnh tích cực của nó (như ít con hơn chẳng hạn).
Trong khi chờ đợi các thay đổi tích cực trong thị trường nhà đất, các bạn công chức trẻ cũng cần thay đổi lối suy nghĩ để thích ứng với thực trạng hiện nay. Với các bạn công chức trẻ làm việc cùng thành phố nơi cha mẹ sinh sống, tôi xin chia sẻ một vài suy nghĩ cá nhân như sau.
Khi còn độc thân, tiếp tục ở với cha mẹ để tiết kiệm chi phí sinh hoạt. Khi lập gia đình, nên thuê nhà ở riêng. Đến khi có con, nếu chưa mua được nhà, thì trở lại nhà cha mẹ (cha mẹ chồng hoặc vợ tùy theo điều kiện). Ở chung với cha mẹ, tuy mất tự do, nhưng các cháu được ông bà chăm sóc, con cái cũng phụng dưỡng được cha mẹ tuổi già.
Ở Australia, nơi mà ông đang sống và làm việc, trung bình một người trẻ phải mất bao nhiêu năm để mua được nhà từ khi anh ta tốt nghiệp đại học và kiếm được việc làm?
Một công dân tốt nghiệp đại học tại Australia có thể mượn tiền ngân hàng mua nhà ở hay đầu tư nếu có việc làm ổn định. Nói chung, lãi suất vay tiền mua nhà thấp hơn lãi suất vay tiền cho các mục đích khác (thí dụ như mua xe hơi).
Trước đây thì lãi suất vay tiền mua nhà ở thấp hơn lãi suất vay tiền đầu tư nhà, nhưng gần đây, sau các cải cách tài chính, thì sự khác biệt này không nhiều như trước. Thời hạn trả nợ tùy theo người vay còn làm việc bao lâu nữa (trên dưới 30 năm cho người mới tốt nghiệp đại học). Ngoài ra, Chính phủ Australia cũng tài trợ một số nhỏ cho những người mua nhà lần đầu.
Thực ra rất khó trả lời câu hỏi này vì câu trả lời chính xác tùy thuộc vào các nhân tố sau: Giá nhà tại Australia (cũng như tại Việt Nam) khác biệt rất nhiều giữa các vùng ngoại ô (trong một thành phố) và giữa các thành phố; Lãi suất ngân hàng thay đổi như thế nào trong thời gian trả tiền nợ; Khả năng dành dụm của cá nhân đó; Và trong hộ gia đình, người phối ngẫu có đi làm hay không.
Để giúp độc giả báo một vài ý niệm cụ thể, tôi xin cung cấp các thông tin cập nhật như sau: Mức lương (trước thuế) bình quân của sinh viên mới tốt nghiệp đại học tại Australia vào khoảng 52 ngàn đôla Australia một năm (bình quân tăng 3% một năm); Giá nhà trung điểm (median) tại Sydney là 500 ngàn đôla Australia (tại các thành phố khác giá thấp hơn); Lãi suất vay tiền mua nhà vào khoảng 5% một năm (nhưng sẽ tăng lên).
Làm con tính nhẩm, một cá nhân có bằng đại học (không có tài sản ban đầu) sẽ mất trên 25 năm mới hoàn toàn làm chủ căn nhà tại Sydney, mua ngay sau khi tốt nghiệp. Nếu vợ/chồng người đó cùng đi làm thì dĩ nhiên thời gian trả nợ sẽ ngắn đi.
Với họ, áp lực về nhà cửa có lớn như với công chức trẻ Việt Nam không, thưa PGS?
Làm sở hữu chủ một căn nhà luôn luôn là giấc mơ truyền thống của người Australia. Nhưng trong vòng 25 năm vừa qua, giá nhà đất tại Australia tăng rất nhanh, nhất là tại các thành phố lớn, thí dụ như Sydney, Melbourne và Brisbane. Vì thế mộng ước làm chủ căn nhà mình ở càng trở nên khó khăn cho nhiều người trẻ tại Australia.
Theo một cuộc thăm dò tại Australia gần đây, 89% người Australia mong mỏi làm chủ căn nhà họ ở, tuy rằng chỉ 58% dân Australia thật sự làm chủ nhà đất.
Một nghiên cứu của một đại học Australia cho thấy tỷ lệ người trẻ làm chủ nhà giảm mạnh so với 25 năm trước. Một cuộc khảo sát quốc tế về nhà đất năm 2009 cho thấy Australia là nơi khó làm chủ nhà nhất (dựa trên chỉ số giá nhà trung điểm chia cho thu nhập hộ gia đình trung điểm) trong khối các nước nói tiếng Anh (Australia, Canada, Ireland, New Zealand, Anh và Mỹ). Tất cả các điều này, dù muốn dù không, cũng đã tạo ra một số áp lực tâm lý khá nặng cho giới trẻ vừa tốt nghiệp đại học tại Australia.
Xin cảm ơn ông!
Lê Ngọc Sơn ( thực hiện)
|
 |
| MỖI TUẦN MỘT CON SỐ |
|
92.864 tỉ đồng
|
Ngân hàng (NH) Nhà nước chi nhánh TP.HCM cho biết dư nợ tín dụng của các NH thương mại trên địa bàn tính đến cuối tháng 8 đạt khoảng 620.000 tỉ đồng. Trong đó, cho vay lĩnh vực bất động sản đạt 92.864 tỉ đồng, chiếm 15% trên tổng dư nợ.
Cho vay tiêu dùng đạt 32.035 tỉ đồng, bằng 5,2% tổng dư nợ. Như vậy dư nợ với lĩnh vực phi sản xuất chỉ chiếm tỉ trọng 20%. Còn lại 80% là cho vay sản xuất kinh doanh. |
|
Nguồn: NHNN Việt Nam, Chi nhánh TP HCM | |
|
In bài này
Gửi cho bạn bè
