Thị trường nhà đất dịp cuối năm 2009 lại trở nên ảm đạm khi hàng loạt dự án "bung hàng" gây hiệu ứng "dư cung". Chính sách thuế TNCN có hiệu lực cùng với tín dụng BĐS thắt chặt là những yếu tố bất lợi khiến giới đầu cơ ồ ạt "xả hàng".

>> Khai trương sàn giao dịch bất động sản A.C.Q

Ông Phạm Xuân Ánh, Phó tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư ACQ

LandToday có buổi trò chuyện với ông Phạm Xuân Ánh,Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư ACQ,  đồng thời là Giám đốc Sàn giao dịch BĐS ACQ về vấn đề này.

Thưa ông, thường thì những tháng cuối năm là thời điểm "đỉnh cao" của giao dịch nhà đất,  tuy nhiên năm nay, tình hình có vẻ trái ngược. Ông đánh giá vấn đề này thế nào?

Khẳng định giao dịch nhà đất rất trầm lắng là chưa chính xác lắm. Có chăng chỉ ở phân khúc nào đó. Khách hàng tìm mua bất động sản ở  tại các dự án có hạ tầng tốt, giá cả vừa phải, vị trí không quá xa trung tâm thành phố vẫn rất nhiều; đặc biệt là các bất động sản phục vụ cho nhu cầu của khách hàng có mức thu nhập trung bình giao dịch vẫn diễn ra bình thường. Giao dịch chỉ chậm lại với các bất động sản vừa bị đẩy lên cao sau đợt sốt ngắn vừa qua.

Nguyên nhân thị trường cuối năm nay chững lại do phần lớn các ngân hàng chậm hoặc ngừng giải ngân cho vay đối với đầu tư và kinh doanh bất động sản. Nhiều sản phẩm bất động sản thuộc một số dự án, nhà đất thổ cư tại một số quận huyện đã bị đẩy lên cao trong thời gian ngắn cách đây 2- 3 tháng.

Bên cạnh đó, nhu cầu tài chính cuối năm phục vụ cho các hoạt động thương mại khác trong dịp Tết cũng như triển khai kế hoạch năm sau nên nhiều nhà đầu tư phải "xả hàng", thậm chí có nhà đầu tư chấp nhận lỗ.

Thế  còn tình hình giao dịch tại sàn ACQ, thưa ông?

Hiện tại rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đã "đặt hàng" sàn ACQ tìm kiếm các dự án bất động sản để đầu tư. Số lượng khách hàng tìm kiếm các sản phẩm bất động sản từ các dự án có hạ tầng tốt, giá cả hợp lý vẫn rất lớn.

Cụ thể phân khúc thị trường nào mà khách hàng quan tâm nhiều nhất, thưa ông?

Cũng đa dạng các loại hình sản phẩm, tuy nhiên tập trung nhiều nhất vẫn là chung cư và đất phân lô. Riêng đối tác nước ngoài, họ quan tâm đến những dự án có diện tích rộng, hạ tầng tốt và vị trí tương đối thuận lợi để cùng hợp tác triển khai đầu tư.  Chúng tôi tập trung vào nhóm khách hàng có thu nhập trung và cao.

Ông có thể cho biết những đối tác nước ngoài nào đã hợp tác với ACQ Land?
 
Chúng tôi cũng chưa đi đến thỏa thuận cuối cùng. Tuy nhiên, phần đa đối tác của chúng tôi đều là những doanh nghiệp BĐS uy tín của Hàn Quốc, Hồng Kông và Mỹ. Trong thời gian tới, chúng tôi sẽ thông tin cụ thể về những dự án sẽ triển khai.

Tại sao ACQ Land lại tập trung vào nhóm khách hàng có thu nhập trung và cao, trong khi thị trường lại đang có xu hướng "nghiêng" về nhà giá rẻ, vì đây là nhóm khách hàng đông nhất?

Nhà ở cho người thu nhập thấp nhu cầu rất lớn và ngày càng trở nên bức xúc. Tuy nhiên, các nhà đầu tư không mấy mặn mà tham gia vào phân khúc bởi quỹ đất để xây dựng nhà cho người thu nhập thấp rất eo hẹp, khó tìm. Nếu ở xa trung tâm thì khó bán, mà gần trung tâm thì giá lại cao. Đồng thời, thủ tục hành chính chưa được thông thoáng và mất nhiều thời gian. Khi đó, tiền chủ đầu tư "đổ" vào dự án nếu bị tắc lại thì thiệt hại lại thuộc về chủ đầu tư khi phải chịu khoản lãi suất vay đối với nguồn tín dụng trên.

Cái khó nữa đó là những sản phẩm họ tạo ra lại bị "áp khung" giá bán cũng như không được quyền lựa chọn khách hàng mà do UBND tỉnh, thành phố nơi có dự án đó được phép "phân bổ".

Chính vì thế, chủ đầu tư đánh giá  các dự án nhà giá rẻ lợi nhuận không cao khi vốn đầu tư lớn và thời gian thu hồi vốn lâu nên không mạnh dạn triển khai. Trong TP HCM cũng có một vài doanh nghiệp đã "thí điểm" triển khai nhưng có vẻ cũng không ổn lắm. Hà Nội thì tiên phong có Vinaconex Xuân Mai nhưng dự án lại có vị trí tương đối xa so với trung tâm Hà Nội (Xuân Mai và Vĩnh Phúc-PV).

Nhà đầu tư tìm kiếm thông tin dự án tại Sàn giao dịch BĐS ACQ. Ảnh: PL

Nghĩa là doanh nghiệp không mặn mà với các dự án nhà giá rẻ?

Cũng không hẳn như thế. Theo tôi, để hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc thị trường trên, Quốc Hội, Chính Phủ, các bộ nghành cùng chính quyền các tỉnh phải xây dựng luật, chính sách  và có những cơ chế đặc thù nhằm rút ngắn thời hạn cấp phép dự án, hỗ trợ nhà đầu tư trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ lãi suất và khuyến khích các tổ chức tài chính tham gia tài trợ cho dự án, xây dựng bộ tiêu chuẩn cho người đủ điều kiện mua nhà tại từng khu vực một cách rõ ràng, thành phần tham gia xét duyệt người đủ điều kiện mua nhà tại từng dự án nên có cả chủ dự án, việc xét duyệt nên công khai, minh bạch, quá trình xét duyệt nên rút ngắn…

Phải cân bằng lợi ích giữa nhà đầu tư, nhà nước và người tiêu dùng. 

Có ý kiến cho rằng, thị trường BĐS phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng. Hệ lụy cho thấy là khi ngân hàng "siết" các khoản vay, thị trường lập tức "tuột dốc" hoặc khi lãi suất vay được điều chỉnh thì thị trường BĐS cũng có những biến động. Trên phương diện nhà đầu tư, ông đánh giá vấn đề này như thế nào?

Nhận định trên đúng nhưng chưa đủ, các nhà phát triển bất động sản hiện vốn tự có còn nhỏ, trong khi đó các công cụ huy động vốn hiện còn nghèo nàn, do vậy các nhà đầu tư bất động sản hiện vẫn phải dựa chính vào nguồn vốn vay dẫn đến chi phí cao và giá bất động sản cao.

Các kênh huy động vốn khác cũng hiệu quả mà nhà đầu tư chưa khai thác hết đó là "trái phiếu" và "góp vốn". Chủ đầu tư không mạnh dạn làm vì các chính sách và văn bản pháp quy quy định về vấn đề này chưa rõ ràng, rất dễ phạm luật.

Nhà đầu tư luôn muốn tối đa hoá lợi nhuận và quay vòng vốn nhanh. Mỗi nhà đầu tư lựa chọn phân khúc thị trường khác nhau để phục vụ nhóm đối tượng khách hàng của mình.

Tuy nhiên, giá bất động sản cao còn do một số nguyên nhân: thời gian cấp phép dự án kéo dài; chi phí cho việc cấp phép dự án lớn; công tác đền bù giải phóng mặt bằng phức tạp, nhiều khiếu kiện và thường kéo dài; chính sách pháp luật đất đai, nhà ở chồng chéo, thiếu đồng bộ và luôn thay đổi gây sốc cho nhà đầu tư và thị trường; điều tiết thị trường của nhà nước còn chưa ăn khớp dẫn đến nhiều lúc thị trường bị méo mó…

Nhiều nhà đầu tư vay tiền ngân hàng để đầu tư BĐS. Nếu vào thời điểm đáo hạn mà giá BĐS giảm thì phải chấp nhận "cắt lỗ" rồi lại tái đầu tư. Trong kinh doanh lỗ, lãi là chuyện bình thường.

Thế còn việc giới đầu cơ tham gia "điều tiết" thị trường BĐS?

Đã gọi là thị trường thì phải có các giao dịch mua bán, trao đổi. Có thị trường sơ cấp (chủ đầu tư-khách hàng) ắt sẽ có thị trường thứ cấp (mua đi bán lại). Họ có tiền thì họ mua nhà và kinh doanh. Quan trọng là nhà nước có chính sách quản lý tốt, tránh các "hoạt động ngầm" nhằm thao túng thị trường.

Tôi lấy ví dụ: Chủ đầu tư một dự án chung cư bán lại (hoặc ủy quyền bán hàng) cho sàn bất động sản. Và khi đó nhà đầu tư muốn mua dự án phải thông qua sàn. Khi khách hàng mua dự án này, nếu muốn bán lại thì vẫn có thể bán lại trực tiếp thông qua sàn. Như thế đã diễn ra giao dịch thứ cấp. Điều này luật không cấm.

Tất nhiên khi những đại gia lớn, họ "gom" số lượng BĐS nhiều thì trong chừng mực nào đó có ảnh hưởng và tác động tới thị trường. Và những đại gia này, chúng ta thường hay gọi là giới đầu cơ.

Trong một dự án bất động sản nếu thiếu giới đầu cơ thì dự án cũng kém sôi động, ngược lại nếu chủ đầu tư chỉ tập trung vào việc đáp ứng cho các giới đầu cơ thì cũng rất nguy hiểm bởi sản phẩm cuối cùng đến tay người tiêu dùng thì giá sẽ bị đẩy lên cao. Chẳng hạn, một căn hộ có giá 1,5 tỷ đồng, nếu "qua tay" 5 người với mức chênh từ 100 triệu đến 1 tỷ đồng/căn thì thử hỏi giá cuối cùng là bao nhiêu?

Điểm mấu chốt vẫn là vai trò định hướng và điều tiết, kiểm soát của Nhà nước nhằm tránh thị trường méo mó, giá cả bị thổi phồng.

Vậy giải pháp tối ưu dành cho các nhà đầu tư là gì?

Theo tôi, các nhà đầu tư nên bám sát nhu cầu thị trường trên cơ sở các nghiên cứu, đánh giá, phân tích, báo cáo sát thực để lựa chọn phân khúc thị trường phù hợp với năng lực của mình mà tham gia, tránh đầu tư theo tâm lý đám đông, nhu cầu chưa sát thực…

Ông có nhận định gì về xu hướng thị trường BĐS trong năm 2010 này?

Thị trường BĐS sẽ dần phục hồi và ấm mạnh dần về nửa cuối năm. Tuy nhiên sẽ khó có những đợt sốt lớn. Thị trường phân hóa rõ rệt nhóm đối tượng khách hàng, do vậy các nhà đầu tư, đầu cơ cũng phải tỉnh táo lựa chọn dự án, sản phẩm để tham gia.

Xin cảm ơn ông

Phương Linh