.

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc do đất bị quy hoạch

Xuất bản: 07:00 01/01/1970 [GMT+7]

Tôi dự định mua một miếng đất 95m2 ở phường Phú Hữu, Q.9, TP.HCM với giá 620 triệu đồng. Đất sổ đỏ, trên sổ ghi đất thổ cư, thời gian sử dụng lâu dài (quy hoạch 1/2000). Tôi đã cầm sổ đỏ lên UBND quận 9 hỏi và được cho biết miếng đất không bị quy hoạch.

Tôi dự định mua một miếng đất 95m2 ở phường Phú Hữu, Q.9, TP.HCM với giá 620 triệu đồng. Đất sổ đỏ, trên sổ ghi đất thổ cư, thời gian sử dụng lâu dài (quy hoạch 1/2000). Tôi đã cầm sổ đỏ lên UBND quận 9 hỏi và được cho biết miếng đất không bị quy hoạch.

Tôi đã đặt cọc 100 triệu đồng để mua miếng đất, có làm giấy tờ và có người làm chứng (nhưng trong hợp đồng đặt cọc không ghi rõ thời gian ra công chứng mua bán, chỉ ghi tôi phải thanh toán hết số tiền còn lại khi ra công chứng).

Do người bán cứ hối thúc ra công chứng gấp nên tôi hơi lo, cầm giấy tờ ra UBND quận và các công ty địa ốc hỏi lại mới biết khu đất có quy hoạch chi tiết 1/500 và miếng đất tôi định mua dính vào quy hoạch đường dự phóng có bề rộng 17m. Tôi hoang mang nên đã không ra công chứng đúng như lời hẹn sau một tuần đặc cọc.

Nếu tôi mua miếng đất trên thì có chuyển nhượng chủ quyền? Sau này tôi có thể xin phép xây dựng được không? Nếu sau này Nhà nước thu hồi đất của tôi thì đền bù ra sao? Theo khung giá đất nhà nước, hợp đồng mua bán của tôi với chủ cũ hay theo giá thị trường?

Tôi không ra công chứng đúng theo thỏa thuận miệng giữa hai bên lúc đặt cọc và có xin hẹn lại sau nhưng họ làm khó dễ tôi, không chịu ra công chứng và nói do không giao kèo thời gian trong hợp đồng, và do tôi đã hủy hẹn ra công chứng nên họ sẽ chiếm dụng tiền đặt cọc. Còn việc ra công chứng cứ từ từ, một năm cũng được, hai năm cũng được, đất họ cứ để đó. 

Như vậy họ có thể lấy cọc của tôi không? Tôi vẫn có ý định mua miếng đất đó nhưng nếu họ không ra công chứng thì sao? Tôi có thể khởi kiện họ ra tòa được không? Cảm ơn. - Duy Khanh (nguyenhuyduykhanh2003@... )

Trả lời

Theo thư của ông, tôi hiểu rằng ông chưa rõ về thông tin quy hoạch hiện hành của thửa đất mà ông nhận chuyển nhượng. Theo quy định hiện hành, ông có thể yêu cầu UBND quận 9 trả lời cho ông bằng văn bản về thông tin quy hoạch tại thửa đất mà ông có ý định nhận chuyển nhượng (điều 41 nghị định 08/2005/NĐ-CP).

Nếu tại thửa đất mà ông nhận chuyển nhượng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì khi ông nhận chuyển nhượng, Nhà nước sẽ ghi tên ông lên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc ông có được phép xây dựng hay không tùy thuộc vào quy hoạch sử dụng đất tại thửa đất của ông.

Trong trường hợp có quy hoạch sử dụng đất là đường giao thông thì Nhà nước sẽ không cho phép ông xây dựng nhà ở.

Tại khoản 2 điều 4 nghị định 17/2006/NĐ-CP quy định: “Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”.

Theo quy định này, giá đất để bồi thường cho ông là giá đất ở do UBND TP.HCM quy định tại thời điểm thu hồi đất. Trong trường hợp giá quy định thấp hơn giá thị trường thì áp dụng giá thị trường.

Trong thư, ông cũng đề cập giữa ông và người chuyển nhượng đất có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc. Mặc dù trong hợp đồng đặt cọc không quy định thời điểm cụ thể hai bên sẽ ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên nếu bên chuyển nhượng có chứng cứ chứng minh được rằng hai bên đã thống nhất ngày công chứng ký hợp đồng nhưng ông không đến ký thì trong trường hợp này xem như ông đã vi phạm hợp đồng đặt cọc và số tiền đặt cọc sẽ thuộc sở hữu của bên chuyển nhượng (mất cọc).

Trường hợp ông không vi phạm hợp đồng đặt cọc nhưng hiện tại người chuyển nhượng đất không chịu đến công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng đất thì ông sẽ khởi kiện yêu cầu tòa án buộc người chuyển nhượng phải bồi thường tiền cọc cho ông như quy định trong hợp đồng đặt cọc (khoản 2 điều 358 Bộ luật dân sự).

Luật sư Huỳnh Văn Nông
Công ty luật TNHH Sài Gòn Luật

.