.

“Giải cứu” thị trường bất động sản

Xuất bản: 07:00 01/01/1970 [GMT+7]

Sau đợt giải chấp cổ phiếu ồ ạt của nhiều ngân hàng vào khoảng tháng 5/2008 khiến thị trường chứng khoán thêm phần liêu xiêu, giới đầu tư lại đang ngóng chờ những thông tin về tình hình cho vay và đòi nợ trong lĩnh vực bất động sản.

NETTRA -

Liệu đợt “xả hàng” có xảy ra và diễn biến của thị trường bất động sản (BĐS) từ nay đến cuối năm sẽ theo chiều hướng nào?

Mặc dù tình hình kinh tế gặp nhiều khó khăn nhưng nhiều dự án nhà ở vẫn tiếp tục được triển khai. Ảnh:Phạm Yên


Đến kỳ giải chấp - Có bị bán tháo?

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 4/2008, dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản là 135.000 tỷ đồng, chiếm 13% tổng dư nợ. Hơn 20 ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh BĐS trên 20%/tổng dư nợ, trong số này chủ yếu là các NHTMCP của TPHCM.

Theo ông Trần Bắc Hà - Chủ tịch HĐQT Ngân hàng Đầu tư & Phát triển (BIDV), trong những dự án BĐS, thông thường vốn tự có của chủ đầu tư chỉ chiếm 20% - 30% và chủ yếu là để giải quyết vấn đề thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng, lập dự án, còn phần triển khai dự án (chiếm 70% - 80% tổng vốn) phải đi vay ngân hàng và hiện nay đã đến chu kỳ trả nợ.

Trên thực tế, liên tục trong 4 tháng gần đây, dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại địa bàn TPHCM và Hà Nội.

Chỉ tính riêng địa bàn TPHCM, đến đầu tháng 7, dư nợ cho vay BĐS đã giảm khoảng 3.700 tỷ đồng so cuối quý I năm 2008. Dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS tại Hà Nội cũng giảm khá mạnh, có NHTMCP giảm một nửa.

Từ tháng 6/2008 đến nay, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực BĐS, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay BĐS bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ.

Ông Lê Đắc Sơn - Tổng Giám đốc VPbank cũng thừa nhận: Việc ngân hàng cố gắng giảm dư nợ cho vay BĐS là biện pháp tránh rủi ro về kỳ hạn. Kỳ hạn tiền gửi ngày càng ngắn (chủ yếu là không kỳ hạn đến 3 tháng), trong khi nhu cầu vay của khách hàng lại phần lớn từ 6 - 12 tháng.

Đặc biệt, tại một số ngân hàng, một lượng vốn khá lớn vẫn trong kỳ cho vay trung và dài hạn (1-7 năm) và đã cho vay từ quý 3 và 4/2007. Tới thời điểm quý 4/2008, sẽ có rất nhiều hợp đồng vay đến kỳ hạn. Ngay cả VPBank cũng phải tính toán, cân đối các khoản vay BĐS”- Ông Sơn nói.

Liệu một đợt bán tháo BĐS có diễn ra khi rất nhiều khoản vay cầm cố sang tới quý 4 năm nay sẽ đến kỳ giải chấp? Vị đại diện VPbank này cho rằng, không nên bi quan về nợ xấu trong BĐS vì diễn biến của thị trường hiện tại khác xa so với thời điểm 1996-1997. Lý do đó là đầu tư nước ngoài đang vào mạnh và nhắm chủ yếu vào thị trường BĐS.

“Điều này khác hẳn thời điểm cách đây 10 năm. Nếu khách hàng không trả được nợ  chúng ta vẫn có cách. Thay vì “xiết” nợ, các ngân hàng sẽ đi tìm đối tác mua lại các khoản nợ hoặc hàng thế chấp đó với giá tốt nhất. Thậm chí, với những khách hàng có các dự án tốt, chúng tôi có thể xem xét”- Ông Sơn nhấn mạnh.

Theo một số ngân hàng, họ sẽ xử lý dư nợ cho vay BĐS theo phương châm hỗ trợ khách hàng chứ không đẩy khách hàng vào tình thế khó khăn. Hai bên sẽc ố gắng cầm cự và xử lý việc thu nợ dần dần bằng các khoản thu xếp vốn khác.

Cả ngân hàng, khách hàng và các cơ quan quản lý không ai muốn thị trường BĐS tiếp tục suy giảm. Tuy nhiên, điều đó mới chỉ có tác dụng chặn “đà rơi” của thị trường. Còn để “cứu” các DN BĐS cũng như thị trường BĐS, cần những biện pháp quyết liệt hơn.

Cứu thị trường - Cách nào?

 

Số liệu từ Viện Nghiên cứu và quản lý kinh tế T.Ư (CIEM) cho thấy, nếu như năm 2006, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản chỉ 480 triệu USD thì con số này của năm 2007 là 4,7 tỷ USD với 28 dự án.

Sự bất thường tiếp tục gia tăng khi 7 tháng đầu năm 2008, vốn FDI là 45,2 tỷ USD thì bất động sản chiếm tới 51% và sự gia tăng này diễn ra đồng thời với thị trường bất động sản trong nước đang đóng băng ở mọi phân khúc: bất động sản du lịch, nhà ở cho người thu nhập thấp và cả bất động sản cao cấp.

Một chuyên gia ngân hàng cho hay; các ngân hàng hiện đang nắm giữ tổng giá trị bất động sản là tài sản thế chấp của doanh nghiệp rất lớn.

Tại hội thảo về thị trường nhà ở tại Hà Nội ngày 13/8, ông Vương Tuấn Long, trưởng phòng kinh doanh CBRE cho hay: “Phân khúc thị trường đã có sự thay đổi những căn hộ tầm trung được quan tâm nhiều hơn; thị trường nhà ở đã có sự thay đổi, những căn hộ từ 60-80 m2 với giá bán từ 10-18 triệu đồng/m2 có tổng giá trị từ 600 triệu-1,5 tỷ đồng trở nên hút khách”.

Rất nhiều dự án đã và đang đầu tư bị dang dở bởi DN thiếu vốn và không tiếp tục được vay ngân hàng, nhiều khoản vay sắp đến hạn giải chấp, trong một cuộc họp gần đây tại TPHCM, nhiều thành viên Hiệp hội BĐS đã lên tiếng e ngại: Những diễn biến trên thị trường ngày càng thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Nhìn nhận về thực tế này, ông Trần Bắc Hà, Chủ tịch HĐQT BIDV phân tích: Trước mắt, rất cần thiết phải có sự phối hợp giữa Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng để có những phân tích đầy đủ, đề ra biện pháp tháo gỡ thế bế tắc cho thị trường BĐS trong thời gian gần đây và giảm sự lệ thuộc của thị trường vào tay các nhà đầu tư nước ngoài.

Làm được điều này không chỉ hạn chế sự thua thiệt đã nhìn thấy trước (do lợi nhuận thay vì chảy vào ngân sách và thu nhập của người dân thì lại bị chuyển ra nước ngoài) mà còn tháo gỡ cả khó khăn cho hệ thống ngân hàng. 

Tiếp nối ý các ngân hàng có thể trở thành “trung gian” để DN nợ và nhà đầu tư nước ngoài trao đổi mua bán, ông Lê Đắc Sơn lại thiên về đề xuất kiến nghị Chính phủ sớm cho phép ra đời quỹ mua bán nợ.

“Hiện Nhà nước chưa có hành lang pháp lý để cho phép thành lập các quỹ, ví như cho ngân hàng có thể liên doanh với nước ngoài dưới dạng quỹ đóng để mua  bán nợ xấu tốt (những khoản nợ có tiềm năng thu hồi và phát triển được - PV).

Gỡ rối cho thị trường, cách nào khả thi? Cũng đang “đau đầu” với  vấn đề này, Vụ trưởng vụ Phát triển chiến lược Ngân hàng Nhà nước ông Lê Xuân Nghĩa nói với Tiền phong: “Những quan điểm trên đều cần được áp dụng đồng bộ. Một mặt, các ngân hàng cần tăng tính thanh khoản để không giải chấp, nhất là với những dự án có triển vọng (như đã có sổ đỏ, nộp thuế) nhưng phải làm rất chọn lọc.

Bên cạnh đó, nếu cho phép các quỹ nước ngoài hoạt động, điều cần “đỡ” cho DN hiện nay và cũng là kiến nghị được mong chờ nhất của các DN kinh doanh BĐS đó là Chính phủ nên sớm sửa Nghị định 135 về điều kiện phải xây dựng xong cơ sở hạ tầng mới được bán.

Thực tế cho thấy với các dự án nhất là những dự án lớn, DN không thể đủ lực trong khi vay tiền thì ngân hàng không cho” - Ông Nghĩa nói.

Bản thân ông cũng cho rằng BĐS là lợi ích quốc gia, ảnh hưởng đến lợi ích cả nền kinh tế,  thị trường đang rất cần sự quan tâm đúng mức.

Khánh Huyền

Tiền Phong

.